[백브리핑] 계약갱신청구권 #4 주인이 산다고 해서 나왔더니 안 살잖아! 소송을 할까? 김예림 변호사

주인이 들어와서 산다고 해서 나왔더니 안 살잖아! 억울하니 소송을 할까?

 

 

그리고 억울하면 소송하셔라 이렇게 되니까 법을 만들 때 급하게 또 잘못 만들었나요. 그게 시행령만 바꿔서는 동사무소에서 확인이 안 되네요.

그러다 보니까 실거주하는지 아닌지를 맨날 따라다닐 수도 없고 그런 것들이 좀 확인하기에 좀 어려운 부분들이 있고 그리고 여기는 또 법이 어떻게 돼 있냐면 실거주를 하겠다고 하고 실제로 실거주를 하지 않고 제3자한테 임대했을 때만 손해배상을 하도록 돼 있어요.

그러니까 주택 임대차보호법에는 실거주를 하기로 하고 매매를 해버린다거나 이런 경우는 어떻게 해야 될지가 사실은 소송은 할 수는 있겠지만 명확하게 규정이 안 되어 있는 거예요.

 

 

 

그래서 국토부에서 유권해석을 내리기로는 네 이거는 주택임대차 보호법상의 손해배상 청구에 따라서는 어렵다. 그렇지만 ‘일반적인 민법 관례에 따라서는 가능하다’라고 답변을 했는데, 문제가 뭐냐 하면 일반적인 손해배상 청구를 하려면 굉장히 어려운 부분들이 있어요.

청구하는 입장에서 밝혀야 되는 게 너무나 많거든요.

그래서 구체적으로 이제 상대방이 잘못됐다는 거 그것도 밝혀야 되고 그리고 내가 얼마큼 손해를 입었는지 그 액수까지 밝혀야 되거든요 소송하는 사람이 네 근데 이게 밝기가 너무 어렵죠.

내가 그냥 쫓겨났다고 해서 거기서 발생한 손해가 뭐가 있는지 사실 내가 사실상 손해 입은 건 맞지만 법적으로 밝힐 수 있는 손해는 굉장히 좀 제한적입니다.

4억짜리 전세 살다가 쫓겨나서 동네에 6억짜리를 갔다하더라도 네 그 4억짜리 집의 상태와 6억짜리 집의 상태를 비교할 때 예 6억짜리가 더 좋으니까 6억짜리 아니겠느냐라고 주장하면 그렇죠 같은 컨디션인데 나는 괜히 돈을 더 냈다.

그럴지라고 주장하기도 어렵고 돌려받는 보증금이니까 여기에 따른 이자 차액이 손실인데 그럼 얼마나 되겠어요.

그래서 실제로 손해액을 입증하기가 정말 어려울 수밖에 없어요. 그렇다 보니까 그런데 이제 아까 말씀드린 실거주하기로 하고 실거주를 안 하고 제3자한테 임대했을 때 이때는 이제 주택 임대차 보호법상의 손해액을 명확하게 계산하는 방법이 있죠.

밝히지 않아도 되게끔 근데 이제 그 외에 아까 말씀드린 사유 같은 경우에는 사실은 실제로 손해배상 청구를 하기가 굉장히 어렵죠.

 

 

그래서 집주인 입장에서 유일한 카드는 

“내가 실거주합니다.” 

이거 하나다. 그 나머지는 다 세입자한테 굉장히 유리한 조항이다 라고 돼 있으나 네 실제로 말씀하신 걸 들어보면 내가 실거주를 한다고 했는데도 안 들어갔을 경우에 공실로 놔뒀던 경우, 매매한 경우 이런 경우에 손해배상을 하기가 너무 어렵게 돼 있으면 네 실거주 계좌가 열람도 안 된다면서요. 열람도 안 되면 이 사람이 실거주 때문에 들어와 소위 뻥카를 했는지 진짜 했는지 가볍게 너무 어렵게 돼 있네요.

실제로 구제받기가 어렵고 그리고 만약에 이걸 안 준다 손해배상액을 안 준다 만약에 어렵게 어렵게 해서 실거주 안 하는 걸 밝히고 이 손해액을 청구를 한다라고 했을 때 집주인이 안 주면 결국 소송하셔야 되거든요. 근데 이게 소액이다 보니까 사실은 소송 비용이 더 들어갈 수밖에 없어요.

그러면 이제 본인이 막 소송을 하셔야 되는데 네 법률 전문가가 아닌 입장에서 너무 어려운 거죠.

 

 

 

사실상 소송 비용 들어간 거는 상대방 잘못한 사람 때문에 들어간 소송 비용인데 네 소송 비용도 피해액으로 산정해서 보상은 못 받습니까?

별도로 만약에 변호사 비용이나 이런 것들을 받을 수는 있는데 청구한 금액에 비례해서 정해져 있어요. 그렇기 때문에 만약에 내가 변호사 비용을 실제로 500만 원을 드렸다라고 하더라도 실제 청구한 금액이 작으면 승소했을 때 상대방한테 그거에 거의 한 10% 정도 변호사 비용 받으신다고 보면 돼요.

상대방한테 1천만 원을 받아내는 소송을 하기 위해서 변호사비로 500만 원을 지불할 수도 있고 1천만 원을 지불할 수도 있죠. 그렇죠 그렇지만 판사는 1천만 원에 대한 손해배상 소송이라면 변호사비는 100만 원쯤 썼을 거라고 가정합니다.

그래서 사실은 소송하기가 너무 어려우신 거예요. 이게 법률 전문가가 아니시면 당사자가 소송을 한다는 건 너무 부담스러운 일이거든요.

 

예를 들면 제가 쫓겨난 세입자예요. 그러면 이게 열람도 안 된다고 하셨잖아요. 그래서 그 집에 찾아가 이게 맨날 찾아와서 우편물을 확인한다든가 그 수위 아저씨한테 가서 좀 사는 거 맞습니까 그런 것도 증거로 채택이 될 수 있어요?

채택은 될 수 있어요. 근데 그렇게까지 보통은 하시기도 어렵고 그렇게 그렇게 하신다고 해서 실제로 실거주하는지 아닌지를 판단할 수도 없잖아요.

사실 애매한 경우들이 있기 때문에 그러면 우리나라 재판에 관행이나 규율은 그럴 경우에 나름 불확실하지만 소송을 제기해요.

일단 만약에 소송을 제기하면 없는 것 같아 판사도 이걸 판단하려면 진짜 사는지 안 사는지 네가 확인해봐라 해야 될 거 아니겠어요. 맞아요. 그런 식으로 정보가 공개될 수는 없습니다.

 

그런 식으로 이제 이루어지죠 근데 이제 상대방이 그걸 이제 적극적으로 밝힐 수도 있고 말씀하신 대로 그래서 예를 들어 거기서 사용한 카드 사용 내역이랑 이런 것들을 이제 실거주한다라고 해가지고 입증할 수도 있고 그렇기는 한데 그건 이제 소송으로 갔을 때 소송은 일단 걸면 확인할 수 있다. 근데 혹시나 살 수도 있잖아요. 내가 오해하는 것일 수도 있으니까요.

그럼 패소 하시는 거죠.

패소하면 어떻게 돼요? 만약에 내가 오해해서 소송을 잘못했어요. 알아보니까 집주인이 살고 있네요.

그럼, 상대방의 응소 비용을 물어줘야 됩니다. 그 상대방도 변호사를 만약에 썼다고 하면 그러면 변호사 비용을 일정 부분 물어줘야 되는 겁니다. 거기서도 1천만 원짜리 소송이라면 100만 원만 벌어서 비용으로만 인정할 거 아니겠습니다.

맞아요. 네 그렇게 그러면 해볼 만하지만, 내 소송 비용도 내야 하잖아요.

그래서 여기 이제 임대차 분쟁조정위원회라는 데가 있어요. 그래서 거기서 이제 적절하게 좀 해결을 해주기도 하고 하는데 사실은 합의의 개념이라서 거기서 결정이 나온다고 하더라도 구속력은 없다고 보시면 되거든요. 그래서 결국에는 문제가 해결이 안 되면 소송 가셔야 됩니다.

 

임대인 입장의 결론

집주인 입장에서 보자면 어쨌든 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 이상 남았을 때 네 아예 등기까지 할 수 있게 해서 매도를 하시거나 아니면 아예 세입자가 갱신 청구권을 쓰지 않겠다라고 해서 위로금을 지급하거나 어쨌든 설득을 하셔서 그렇게 좀 특약 사항에 넣으신다거나 그렇게 하시는 게 방법일 것 같아요.

 

세입자 주의사항

그렇고 세입자 입장에서는 근데 말씀하신 대로 내가 계약 갱신 청구권을 쓸 거다라고 하셔야 되잖아요. 예 근데 그거를 그냥 구두로만 말씀하시고 나는 전화로 다 통보했으니까 되겠지라고 생각하시는 분들이 있거든요.

근데 이제 정확하게 문자 메시지든 아니면 내용 증명이든 남겨두셔야죠.

카톡이나 이런 것도 다 증거로 채택할 수 있는 것을 남기면 의사를 밝혔다고 확인이 되는 것이죠. 근데 생각보다 이런 의사 표시를 하시면서 그냥 구두로 했기 때문에 될 거다라고 생각하시는 분들이 되게 많거든요. 그래서 녹취라도 좀 남겨두시거나 그래야 되는데 그냥 믿으시는 거죠.

예를 들면 카톡으로 계약갱신청구권을 안 쓸까 합니다. 이렇게 보내면 그거는 한 거예요. 안 한 거예요. 나가겠다는 뜻이니까 그건 하는 거고 쓸까 합니다. 뭐 이런 식으로. 예를 들면 그렇게 하면 어떻게 해요.

이건 해석이 좀 분분할 것 같습니다.

 

 

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