[백브리핑] 계약갱신청구권 #2 세입자는 언제 계약갱신한다고 말해요? 김예림 변호사

세입자는 언제 계약갱신한다고 말해요?

 

 

 

 

 

 

세입자가 

"나 계약갱신 청구권 써서 2+2년 다 살 겁니다." 

라고 말할 수 있고 언제부터 언제까지 얘기해야 되는 겁니까?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전이에요. 네 6개월에서 2개월 사이 되는 그 기간 동안 말해야 되는 건데, 그건 이제 세입자는 항상 유리한 거죠. 그때는 집주인이 직접 들어오는 것만 아니면 다 이기죠.

네 근데 이번 케이스에서 그럼 새로운 집을 산 새 집주인은 언제 새로 산 거예요? 2개월 사이에 집주인이 바뀌어서 등기도 끝났다. 그럼 이제 이분은 새 집주인이 된 건데 세입자는 새 집주인이 오기 전에 6개월에서 2개월 사이에 

“나 계속 살 겁니다”

라고 말했나 보네요. 기존의 집주인에게 나는 계속 살 거라고 계약갱신 요구권을 쓴 거죠.

그랬을 때 이게 새 집주인의 실거주를 이유로 해서 임차인을 거절할 수 있느냐. 계약갱신 청구권 자체를 이게 논점이 됐던 거거든요. 그런데 법원은 집주인 이사 온 사람한테 집을 산 사람한테 실거주 목적으로 세입자를 내보낼 수 있다고 판결을 했습니다.

 

엉? 다시 임차인 승?

그랬다가 최근에 나왔던 거는 완전히 같은 사례인데 또 뒤집어진 거죠.

임대차 계약 매매 계약이 이루어지면 이제 양도인은 기존의 집주인의 지위를 그대로 이제 승계를 하거든요. 임차인이 기존 집주인한테 계약 갱신 거절 계약 갱신에 대해서 요구를 했다면 그거에 대한 이제 의무도 그대로 승계한 것이다.

 

 

 

 

매매를 할 때 

“죄송합니다. 세입자가 그냥 나가주시면 좋겠는데 세입자가 저한테 갱신을 하겠다고 네 계속 살겠다고 저한테 이미 얘기를 한 상태라서 저희 집을 살 수 있는 방식으로 그 세입자를 4년까지는 거주를 보장해야 됩니다” 

 

라고 매매 계약을 할 때 얘기를 했어야 된다는 건가요?

그런 부분에 대한 특약이나 이런 걸 명시하지를 않아서 문제가 됐던 거예요. 그렇기 때문에 그런 어쨌든 구두합의나 이런 들은 사실 증명이 안 되기 때문에 그런 것들이 있었다고 하더라도 어쨌든 임차인이 명확하게 계약 갱신 요구권을 쓸 것인지 안 쓸 것인지가 기존에 합의가 안 됐던 사안인 거죠.

법적으로 집주인이 바뀌는 기준은 소유권 이전 등기 접수일입니다.

국토부의 설명은 이런 애매할 때, 그 시점에 계약갱신 청구권을 내가 쓰는 세입자가 계약갱신 청구권을 쓰는 시점에 집주인이 누구냐에 따라서 결정한다고 얘기했던 것 같은데 그 굉장히 명확하게 얘기했던 것 같은데 왜 판결은 똑같은 사안인데 다르게 나오죠?

법의 모든 것을 규정할 수는 없기 때문에 해석은 좀 달라질 수밖에 없거든요. 근데 이제 처음에 국토교통부에서 이게 혼란이 너무 컸어요. 지침 같은 걸 좀 마련해서 일부 해석을 내놨죠. 근데 그렇다고 하더라도 거기에 반드시 법원이 구속될 필요는 없는 거거든요.

일부 법원은 같은 법원에서 판결이 이루어진 것임에도 불구하고 일부 재판부는 새 집주인이 실거주하겠다고 하면 나가야 된다라는 판결을 내렸고 또 최근에는 반대로 판결을 또 내렸어요.

그래서 기존에 이제 어쨌든 매도인의 지위를 그대로 승계를 하는 거기 때문에 기존 집주인한테 계약 갱신 하겠다고 청구를 했다고 하면 그것도 그대로 승계를 받아서 이제 세입자의 거주권을 보장을 해줘야 된다라는 판결이 나온 거죠.

상급심에서 그냥 계속 엇갈리고 있다고 보시면 될 것 같아요. 첫 번째 판결의 취지는 무슨 법인지는 알겠는데 이렇게 되면 집주인은 집을 못 판다.

그렇다면  세입자의 임대차 기간이 남아 있는 잔여 기간이 6개월보다 더 많이 남았을 때 집을 사고 팔아야 되는데 그러면 세입자는 그 청구권 행사를 못하는 기간이니까 집주인이 바뀌고 나면 그 다음부터는 깔끔하게 

"제가 입주하겠습니다" 

하면 되잖아요.

그런 사례가 나올 수 있죠. 그런데 우리나라의 관행상 새로 집주인이 되는 사람은 적어도 집을 사고 난 다음에 몇 달 안에 거주를 하고 싶어합니다.

6개월과 2개월 사이 안에 이렇게 딱 매매가 이루어지면 만약 그때도 세입자는 

“저는 먼저 말했는데요”

라고 한다면 이거는 4년간 그냥 거주하는 거와 동일한 상황이 되니 파는 게 너무 어려워집니다.

그래서 집주인 편을 들어줬던 건데 2심은 아마도 그 말씀 변호사님이 말씀하신 대로 세입자는 6개월에서 2개월 사이에 계약 갱신한다고 했으면 

“아닙니다. 저는 입주할 거예요” 

라고만 안 하는 거라면 다 보호해야 되지 않느냐 라는 판결을 내려주신 거네요.

아직 대법원 판결은 없어요. 그리고 이제 하급심에서는 사실 조금 엇갈리고 있는 판결이 나오기 때문에 이제 정확하게 정리를 하기는 좀 어려울 것 같기는 한데 사실은 법이 개정되다 보면 이런 해석이 좀 분분할 수 있는 부분은 있어요.

일단은 국토부에서는 또 이런 해석을 한번 내놨습니다.

예를 들어서 매매계약 당시에 '세입자의 계약 갱신 청구권을 쓰지 않겠다'라는 약속을 받으면 세입자를 내보낼 수 있다.

“약속하세요. 계약 갱신 저거 진짜 안 쓰는 거지요?” 

이렇게 얘기하고 그러면 그렇게 매매 계약했을 때 나중에 마음 바꿔도 

“당신이 계약하기 전에 그 얘기 했지 않나요?” 

이렇게 할 수 있습니다. 거절할 수 있는 사유 중에 어쨌든 임대차 계약을 계속해서 유지할 수 없을 때 없는 사유가 있을 때 이런 게 있거든요. 그래서 거기에 해당된다고 봐서 그렇게 해석을 합니다.

 

 

공인중개사를 끼고 매매하는 경우

최근에 공인중개사법 시행규칙이 개정이 되면서 중개 확인 설명서를 꼭 써야합니다.

거기에 이제 세입자가 계약갱신 청구권을 쓸지 아닐지 아니면은 결정을 못했는지 이런 부분들을 아예 기재하고 공인중개사가 심판을 봐줘라 하는 법인데 그런데 그걸 마음 바뀌었을 경우에는 공인중개사가 

“저한테는 분명히 세입자분께서 나가시기로 했습니다"

라고 하면 세입자의 말 바꾸기는 안 된다는 게 이제 취지 같아요.

그리고 특약으로 남겨두면 아까 말씀드린 것처럼 거절 사유가 되기 때문에 나가시게 할 수가 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

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