[백브리핑] 계약갱신청구권 #1 뭐가 문제인가? 김예림 변호사

임대차 3법이라고 해서 개정 주택임대차 보호법이 개정이 됐어요. 대화체로 읽기가 편하지 않을 수 있음을 양해 부탁드립니다.

 

 

먼저 임대차 3법이 무엇인지 간략하게 알아봅시다. (2020년 7월 31일 공포)

1. 계약갱신청구권 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. *’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항) 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 또한 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 했습니다. 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정 ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액 1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액 2) 『 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료 』의 2년 분에 해당하는 금액 3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액   2. 전월세 상한제 전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다. 전월세상한제에 따라 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 했습니다. 이번 개정 법률안에 포함된 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있습니다.   3. 임대차 신고제 임대차신고제는 전월세 계약시 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도입니다. 임대차신고제에 따라 전월세 계약 시 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다. 임대차 신고제로 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 제공합니다. 임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토교통부의 당초 계획대로 ’21.6월에 시행

 

그런데 사실은 그중에 2개만 작년에 시행이 됐고 나머지 하나는 이제 올해 6월부터 시행이 됐는데 그중에 가장 논란이 됐던 것이 계약갱신 청구권입니다.

기존에는 별다른 사유 없이도 그냥 임대인이 거절을 하면 그러면 임대차 계약을 갱신하지 못했지만, 이제 바뀌어서 임차인이 원하기만 하면, 특별히 법에 정해진 사유만 없다면, 임대인이 거절을 하지 못하고 한 번 계약을 또 연장을 해줘야 되는 법이 통과가 됐죠.

 

 

그런데 뭐가 문제에요?

 

근데 문제가 처음에 법이 적용될 때 이게 7월 31일부터 시행이 곧바로 됐거든요. 기존의 임대차 계약에 적용하면 소급 적용이 되기 때문에 조금 문제가 될 수가 있었어요.

근데 그 당시에 이제 이미 7월 31일 이전에 체결된 임대차 계약이라든가 그 이전에 갱신된 임대차 계약 같은 경우에도 그냥 일괄 적용한다라고 하다 보니까 굉장히 혼란이 많이 발생하게 된 것입니다. 당시에 계약이 안 끝난 사람들도 이번에 갱신된 법에 적용받습니다.

계약 갱신 청구권은 아무 때나 쓸 수 있는 게 아니에요.

임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월(20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 청구) 전까지 행사를 할 수가 있는데 그래서 기존에 이제 체결된 임대차 계약이라고 하더라도 이게 모든 임대차계약이 아니라 또 계약 기간이 1개월 이상 남아 있어서 이 계약 갱신 요구를 할 수 있는 경우에만 또 적용이 되다보니까 실무상 너무 혼란이 많았죠.

그리고 같이 시행이 된 게 전월세 상한제(임대료를 5% 이내에서만 올릴 수가 있게 함)예요.

계약이 갱신이 되느냐 안 되느냐에 따라서 임대차 보증금을 굉장히 증액을 할 수도 있고 못할 수도 있고 이런 상황이 발생해서 분쟁이 많이 있었죠.

 

그럼 새로운 집주인은 “제가 살겠습니다” 할 수 있을까요? (신소유자 vs 기존 임차인)

 

세입자가 거주를 하시는 과정에서 집주인이 집을 팔려고 할 때, 집을 사는 분은 이번 세입자가 2년 정도 사신 그 시점에서 들어오려고 할 때 새로운 집주인이 “제가 살겠습니다.” 할 수 있냐 그거죠.

계약갱신 청구권을 거절할 수 있는 사유 중에 하나가 가장 많이 쓰이는 것이 실거주. 그래서 집주인이 직접 직계 존비속 포함해서 실거주를 하겠다고 하면 계약갱신 청구권을 거절을 할 수가 있어요.

이런 경우 이제 판례에서도 문제가 됐던 거는 이런 사례인데 매매 계약을 체결을 하는 거예요.

보통 구두로 세입자한테 나갈 거냐? 안 나갈 거냐? 물어보죠. 그런데 그때는 나간다고 하거나 “저 이사 갈 겁니다. 집 파세요.” 이렇게 대답한 거죠. 네 별다른 대답을 안 하다가 막상 매매계약 체결하고 소유권 이전 등기 하기 전에 기존 임대인한테 그냥 “나 마음이 바뀌었으니까 계약 갱신하겠습니다” 라고 청구를 하는 거예요.

그 다음에 새 집주인한테 소유권 이전 등기가 넘어오면서 임차인은 “나는 실거주할 거니까 나가세요”라고 해서 문제가 많았었죠.

관련해서 그래서 실제로 법원으로 간 이런 케이스가 있어요. 어쨌든 이게 매매 계약이 체결되기 됐는데 계약을 체결을 하고 바로 소유권 이전 등기를 넘기지는 않잖아요. 그래서 그 사이에 임차인이 계약 갱신하겠다라고 통지를 한 거죠. 그리고 나서 소유권이 새 집주인한테 넘어오고 새 집주인은 내가 실거주할 테니까 “임차인님 나가세요”

그러면 "나는 계약갱신 정보 쓸 수 있는 거 아니냐" 는 거고 이 등기가 넘어가기 전이니까 기존 집주인한테 요청할 수 있는 권한이 있다고 세입자는 주장하는 거고 새로 들어오는 집주인은 내가 매매 계약도 다 했으니 “난 실거주 목적입니다. 나가세요” 하는 거고 그런 분쟁이 있네요.

서울 동부지방법원의 첫판결 (신소유자 승!)

새로운 임대차 매매계약이 이루어져서 새 집주인이 실거주를 하겠다고 하는 경우라고 하더라도 거절 사유에 해당해서 임차인이 나가야 된다라는 판결이 나왔어요.

그래서 소유자의 손을 들어준 거죠. 새 집주인이 실거주를 하겠다라고 하면 세입자가 나가야 됩니다.

 

 

 

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